Zakup mieszkania lub domu to jedna z najważniejszych decyzji finansowych. Warto wiedzieć, jak prawidłowo i bezpiecznie zapłacić cenę sprzedaży nieruchomości oraz jakie zabezpieczenia można zastosować przy transakcji.
Sposób zapłaty zależy od ustaleń stron oraz źródła finansowania. Treść aktu notarialnego jest każdorazowo dostosowywana do indywidualnych uzgodnień pomiędzy Sprzedającym a Kupującym.
Należy pamiętać, że przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili podpisania aktu notarialnego. Oznacza to, że Kupujący staje się właścicielem niezależnie od tego, czy cena została już w całości zapłacona.
Zadatek a zaliczka – najważniejsze różnice
Przed zawarciem umowy sprzedaży strony często ustalają wpłatę zadatku lub zaliczki. Choć oba pojęcia dotyczą części ceny, ich skutki prawne są odmienne.
Zadatek – zabezpieczenie wykonania umowy
Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego:
- w przypadku wykonania umowy zadatek zalicza się na poczet ceny sprzedaży,
- w razie niewykonania umowy przez Kupującego zadatek przepada na rzecz Sprzedającego,
- w razie niewykonania umowy przez Sprzedającego Kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości,
- przy rozwiązaniu umowy za zgodą stron zadatek podlega zwrotowi.
Zadatek stanowi realne zabezpieczenie interesów stron i zazwyczaj wynosi od 10 do 20 procent wartości nieruchomości.
Zaliczka – forma przedpłaty
Zaliczka nie została wprost uregulowana w Kodeksie cywilnym, lecz pełni funkcję przedpłaty na poczet przyszłej ceny. W przypadku niewykonania umowy, niezależnie od przyczyny, zaliczka podlega zwrotowi.
Podstawowa różnica polega na tym, że zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, natomiast zaliczka jest jedynie formą rezerwacji środków.
Zapłata części ceny po podpisaniu aktu notarialnego
Jeżeli strony uzgodnią, że część ceny zostanie zapłacona po podpisaniu aktu notarialnego, możliwe jest wprowadzenie do aktu oświadczenia Kupującego o poddaniu się egzekucji co do zapłaty.
Takie rozwiązanie stanowi skuteczne zabezpieczenie Sprzedającego i umożliwia sprawniejsze dochodzenie należności w przypadku braku terminowej zapłaty.
Zakup nieruchomości na kredyt hipoteczny
W przypadku zakupu finansowanego z kredytu hipotecznego wypłata środków przez bank następuje po podpisaniu aktu notarialnego. Wynika to z konieczności ustanowienia hipoteki jako zabezpieczenia kredytu.
Najważniejsze kwestie przy zakupie na kredyt:
- bank ma zazwyczaj do 14 dni roboczych na wypłatę środków,
- notariusz będzie chciał zapoznać się z treścią umowy kredytowej i warunkami wypłaty kredytu,
- do ustanowienia hipoteki konieczne jest zaświadczenie banku określające jej wysokość.
Hipoteka zabezpiecza roszczenia banku do czasu całkowitej spłaty kredytu.
Depozyt notarialny – bezpieczna forma rozliczenia
Przy zakupie nieruchomości za środki własne warto rozważyć depozyt notarialny.
Depozyt notarialny polega na przechowaniu środków pieniężnych na specjalnie do tego przeznaczonym rachunku bankowym do momentu spełnienia warunków określonych przez strony transakcji.
Korzyści depozytu notarialnego:
- zwiększenie bezpieczeństwa obu stron,
- eliminacja ryzyka związanego z kolejnością czynności – odpada problem „kto pierwszy” w transakcji
- jasne określenie warunków wypłaty środków w protokole z przyjęcia pieniędzy do depozytu.
Sprzedaż mieszkania lub domu obciążonego hipoteką
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest jak najbardziej możliwa. Treść takiej umowy będzie zależała od tego, czy kredyt został już spłacony, czy też nie.
Gdy kredyt został spłacony
Sprzedający powinien przedłożyć zaświadczenie banku potwierdzające spłatę kredytu oraz wyrażające zgodę na wykreślenie hipoteki. Notariusz może wówczas przy okazji zawarcia umowy sprzedaży złożyć wniosek wieczystoksięgowy dotyczący wykreślenia hipoteki.
Gdy kredyt nie został spłacony
Bank wydaje promesę określającą aktualne zadłużenie oraz warunki jego spłaty. Część ceny sprzedaży odpowiadająca wysokości zadłużenia przekazywana jest bezpośrednio na rachunek banku, celem spłaty kredytu i zwolnienia nieruchomości spod hipoteki, a pozostała część na rachunek Sprzedającego.
Dokumenty bankowe muszą być aktualne oraz zawierać numer rachunku technicznego przeznaczonego do spłaty zadłużenia w banku.
Podsumowanie
Sposób zapłaty ceny za mieszkanie lub dom zależy od indywidualnych ustaleń stron oraz źródła finansowania. Właściwie dobrane mechanizmy prawne pozwalają odpowiednio zabezpieczyć transakcję, uniknąć sporów i zapewniają stabilność obrotu nieruchomościami.
Każda umowa sprzedaży nieruchomości wymaga indywidualnego podejścia i właściwego uregulowania kwestii płatności w akcie notarialnym. Dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego warto omówić z notariuszem wszystkie kwestie związane ze sposobem płatności oraz zabezpieczeniem interesów stron.
